Er bestaan de nodige misverstanden rondom de aftrekbaarheid van de rente die je over een hypotheek betaalt. In deze blog ga ik in op enkele van deze misverstanden.
Wanneer je een hoog inkomen hebt, betaal je – deels – een hogere inkomstenbelasting. Tot een inkomen van €75.518 betaal je in 2024 36,97% belasting. Verdien je meer, dan betaal je over dit deel 49,50% inkomstenbelasting.
De hypotheekrente is niet altijd volledig aftrekbaar
De rente die je over de hypotheek ten behoeve van jouw woning betaalt, mag je in mindering brengen op jouw inkomen. Voor 2024 geldt echter dat de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot 36,97%. Is jouw inkomen dus hoger dan €75.518 dan blijft jouw fiscaal voordeel toch beperkt tot 36,97%.
De hypotheekrente is niet altijd voor 30 jaar aftrekbaar
De hoofdregel is dat de rente over de hypotheek ten behoeve van jouw woning voor maximaal 30 jaar in mindering mag worden gebracht op jouw inkomen. Ook dit is niet helemaal waar. Stel je koopt in 2011 een woning voor €300.000. In 2024 verkoop je deze woning voor €300.000 en je koopt een nieuwe woning voor €400.000. (In werkelijkheid zal de waarde van de woning sinds de aankoop zijn gestegen. Maar dit laat ik voor dit voorbeeld even buiten beschouwing) Hoe werkt dan de 30-jaarstermijn in dit voorbeeld uit?
Voor de financiering van jouw nieuwe woning mag je de rente over de hypotheek tot een bedrag van €300.000,– nog tot 2041 op jouw belastbaar inkomen in mindering brengen (2011 + 30 jaar= 2041) Voor de extra € 100.000 gaat weer de termijn van 30 jaar gelden. De rente over die €100.000 mag je dan tot 2054 ( 30 jaar gerekend vanaf 2024) op jouw belastbaar inkomen in mindering brengen.
Deze uitwerking betekent dus dat je in dit voorbeeld in 2041 te maken krijgt met hogere lasten voor jouw hypotheek omdat op dat moment een (groot) deel van de hypotheekrente niet langer aftrekbaar is. Het is verstandig om tijdig met deze lastenverzwaring rekening te houden of te zorgen dat dit deel van de hypotheek is afgelost voordat de fiscale aftrek stopt.
De hypotheekrenteaftrek is er niet voor elke woning. Dat is één van de misverstanden aftrekbaarheid rente
De aftrekbaarheid van de hypotheekrente geldt alleen voor de woning die voor jou als hoofdverblijf dient. De rente die je betaalt over de hypotheek voor bijvoorbeeld jouw vakantiewoning of de woning die je verhuurt, mag je niet in mindering brengen op jouw inkomen. Die rente levert je geen fiscaal voordeel op.
De hypotheekrenteaftrek wordt minder wanneer de vorige woning met winst is verkocht
In deze blog gaf ik een voorbeeld van een woning die in 2011 werd gekocht en in 2024 weer voor hetzelfde bedrag werd verkocht. In werkelijkheid zal de woning in deze 13 jaar in waarde zijn gestegen. Ook dat heeft invloed op de hypotheekrenteaftrek.
Wanneer je jouw woning verkoopt is, de opbrengst meestal hoger dan het bedrag van de hypotheekschuld op het moment van verkoop. Dat bedrag wat je bij verkoop over gaat houden wordt eigenwoningreserve genoemd. Sluit je na de verkoop een nieuwe hypotheek af voor de aankoop van een nieuwe woning, dan geldt de fiscale regel dat van de aankoopprijs eerst de eigenwoningreserve die je op jouw oude woning hebt ontvangen moet aftrekken. Ik geef nog een voorbeeld.
Bij verkoop van jouw oude woning ontvang je €40.000,– meer dan op het moment van verkoop jouw schuld was. Dit is dan de eigenwoningreserve die je moet inbrengen bij aankoop van een nieuwe woning. Stel jouw nieuwe woning kost €400.000,– Hiervoor sluit je een hypotheek af. De rente over deze hypotheek mag je in dit voorbeeld tot maximaal €360.000 ( € 400.000 -/- € 40.000) in mindering brengen op jouw belastbaar inkomen. ( ik laat dan de kosten koper even buiten beschouwing)
Misverstanden aftrekbaarheid rente: Even snel uitrekenen is er niet meer bij
Een oud gezegde luidde “dat reken je even op de achterkant van een bierviltje uit”. Daarmee werd aangeven dat een rekensom niet al te ingewikkeld was. Inmiddels is de rekensom welk bedrag voor welke periode op jouw inkomen in mindering mag worden gebracht te groot geworden voor op een bierviltje, maar bovendien veel ingewikkelder. Advies met M.I.N.T. kan deze berekening voor jou maken waarmee je voorkomt dat je vanuit verkeerde aannames een bod doet op een woning. Maar ook voorkom je daarmee dat in de komende jaren opeens jouw woonlasten gaan stijgen zonder dat je hierop voorbereid bent.
