Bijdrage en onderhoudsreserves VvE. Het wordt meestal genoemd wanneer een appartement te koop staat.
Overweeg je een appartement te kopen? Wees je er dan van bewust dat je dan meestal meebetaalt aan het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes van het pand. Als het goed is, wordt hiervoor maandelijks “gespaard”.
Als het goed is…..
Bij kopen appartement verder kijken dan alleen de woning
In mijn adviespraktijk begeleid ik regelmatig klanten bij de aankoop van een appartement. Wat mij daarbij opvalt, is dat veel kopers zich vooral richten op de staat van het appartement zelf, maar onvoldoende aandacht besteden aan de financiële gezondheid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). En juist daar schuilt een belangrijk risico.
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een groep van alle mensen die samen eigenaar zijn van een appartementencomplex. Als je een appartement koopt, koop je niet alleen je eigen woning, maar ook een stukje van het hele gebouw (zoals het dak, de gangen en de lift).
De VvE zorgt ervoor dat het gebouw goed wordt onderhouden. (Schilderwerk, schoonmaak en grote reparaties) Iedere eigenaar betaalt maandelijks een bedrag (de VvE-bijdrage) om dit te regelen.
Kort gezegd: de VvE is er om samen met alle bewoners te zorgen voor het gebouw en het onderhoud daarvan. Wanneer een gebouw wordt opgedeeld in losse appartementen (bijvoorbeeld via een splitsingsakte bij de notaris), is een VvE verplicht en ben je als eigenaar automatisch lid van de VvE. Dit is wettelijk zo geregeld. Je mag er dus niet voor kiezen om geen lid te zijn.
Elk gebouw heeft periodiek groot onderhoud nodig. Denk aan schilderwerk aan de buitenzijde, het vervangen van de cv-installatie, dakrenovatie of het vernieuwen van liften. Daarnaast worden steeds vaker investeringen gevraagd om het gebouw te verduurzamen, zoals isolatie of zonnepanelen. Al deze werkzaamheden kosten geld, veel geld.
Hoe hoog zijn de onderhoudsreserves? Zijn deze voldoende voor de komende uitgaven?
Een goed functionerende VvE bouwt daarom jaarlijks een reserve op voor toekomstig onderhoud. Maandelijks betalen alle eigenaren van een appartement hiervoor een bijdrage. Hoe hoog deze bijdrage is, hebben de leden van de VvE gezamenlijk samen ooit bepaald. Deze reserveringen zijn essentieel om onverwachte kosten te voorkomen. Helaas komt het nog te vaak voor dat VvE’s onvoldoende reserveren. En als er dan groot onderhoud nodig is, moeten de appartementseigenaren ineens forse bedragen bijbetalen.
Dat kan voor financiële problemen zorgen. Want stel dat je op dat moment niet voldoende spaargeld hebt: kan je dan zomaar jouw hypotheek verhogen? Dat is lang niet altijd mogelijk. Jouw inkomen op dat moment speelt een grote rol en het is maar de vraag of je dan nog aan de voorwaarden voldoet. Als eigenaar van een appartement kan je op dat moment niet zeggen: “Sorry ik heb dit geld even niet, ik doe niet mee” Wanneer de leden van de VvE beslissen dat een bepaalde investering gedaan moet worden, dan zal je als individuele eigenaar gewoon moeten meebetalen. Of je wilt of niet.
Doe goed onderzoek
Ik adviseer mijn klanten om bij de oriëntatie op een appartement altijd goed te kijken naar de financiële stukken van de VvE. Hoeveel wordt er jaarlijks aan onderhoudsreserves opzij gezet? Is er een meerjaren onderhoudsplan (MJOP)? En hoe groot zijn de huidige onderhoudsreserves?
Ik denk graag met je mee. Niet alleen over de hypotheek, maar ook over hoe jullie zich kunnen voorbereiden op onverwachte lasten. We bespreken bijvoorbeeld of het verstandig is om extra financiële ruimte in te bouwen, of om een aparte buffer aan te houden voor dit soort situaties.
Een appartement kopen is meer dan alleen een mooie woning vinden. Het is ook investeren in een stukje collectief eigendom. En daar horen goede afspraken en financiële zekerheid bij. Ik help jou graag om dat duidelijk in beeld te brengen.
