Eindelijk! Na heel veel zoeken, kijken en gesprekken heb je dan toch echt de koopovereenkomst getekend. Maar helaas, de koop gaat niet door. Wat dan …..?
Wanneer een woning onder voorbehoud is verkocht gaan koper en verkoper er vanzelfsprekend van uit dat de koop ook daadwerkelijk plaats gaat vinden en er een moment gaat komen van overdracht. Maar wat als na het tekenen van de koopovereenkomst jouw leven (financieel) ingrijpend verandert?
Verkoper wil zekerheid
De verkoper van een woning wil zekerheid dat de koper de woning daadwerkelijk zal afnemen. In vrijwel elke koopovereenkomst van een woning is daarom een boetebeding opgenomen. In het algemeen houdt dit boetebeding in dat, indien de koper nalatig blijft om de woning af te nemen, de koper aan de verkoper een boete moet betalen van 10% van de koopsom van de woning. Dit is dus vaak een enorm bedrag!
Belang financieringsvoorbehoud
Koper en verkoper kúnnen afspreken dat, binnen een bepaalde termijn, de koper zonder boete de koopovereenkomst ongedaan kan maken wanneer het de koper niet lukt een passende financiering voor de aankoop van de woning te regelen. Dit financieringsvoorbehoud is echter geen wettelijk recht. In de huidige markt van veel
financieringsvoorbehoud is echter geen wettelijk recht. In de huidige markt van veel meer vraag dan aanbod is dan ook te zien dat verkopers vaak de voorkeur geven aan kopers die bereid zijn dit voorbehoud niet in de koopovereenkomst op te nemen.
Situaties kunnen veranderen dus de koop gaat niet door
Het is uiteraard verstandig om – voordat je op een woning een bod gaat uitbrengen- al uitgebreid advies in te winnen over de vraag welke koopprijs voor jou te financieren valt. Maar wanneer ik jou daarover adviseer dan is dat een momentopname. Nadat je de koopovereenkomst hebt gesloten, kunnen er verschillende gebeurtenissen plaatsvinden die jouw wereld veranderen. Bijvoorbeeld:
- Een van de partners komt te overlijden.
- Een van de partners wordt arbeidsongeschikt.
- De werkgever van een van de partners gaat failliet, waardoor door onvrijwillige werkloosheid het arbeidsinkomen (tijdelijk) anders wordt.
- De relatie tussen de partners strandt.
In deze situaties verandert niet alleen jouw leven, maar veranderen ook de uitgangspunten waarop een eerder advies is gebaseerd. De calamiteit kan tot gevolg hebben dat het niet mogelijk is de financiering rond te krijgen op het resterende inkomen. Is de termijn van het financieringsvoorbehoud verstreken, dan blijft echter het boetebeding van 10% onverkort van kracht!
Rechters matigen niet
In deze situatie zitten de kopers dus al in een ingrijpende gebeurtenis in hun leven. Vervolgens kunnen ze dan ook nog eens worden geconfronteerd met een claim van misschien meer dan € 30.000 van de verkoper die aanspraak maakt op het boetebeding. De rechtspraak laat zien dat, hoezeer de omstandigheden ook buiten de “schuld” van de kopers zijn ontstaan, rechters deze boete niet snel matigen.
Verzekerde bankgarantie
Dit risico is echter wel te verzekeren. Ik noem dat de verzekerde bankgarantie. Vindt een in de verzekeringsvoorwaarden omschreven gebeurtenis plaats waardoor een passende financiering niet meer mogelijk is, dan wordt de boeterente die de verkoper claimt, betaald door de verzekering.
Er zijn ook nog andere kosten
Wanneer door gebeurtenissen zoals ik hierboven beschreef op het laatste moment de koop niet kan doorgaan, zijn er vaak door kopers nog andere kosten gemaakt. Denk aan de kosten voor een taxatierapport, het hypotheekadvies, het bouwkundig rapport, de annuleringskosten, etc. Die kosten bij elkaar kunnen aanzienlijk zijn en een vervelende last tot gevolg hebben wanneer de koop van de woning definitief niet doorgaat. Ook deze kosten zijn verzekerbaar.
Houd mij op de hoogte, dan kan ik je goed adviseren!
Wanneer je mij op de hoogte houdt van jouw plannen en activiteiten om een woning te kopen dan kan ik je goed adviseren. Rondom de koop van de woning spelen heel veel zaken waar jij, die niet elke dag met dit onderwerp te maken heeft, misschien niet aan denkt. Ik sta aan jouw kant en help je juist om ook op dit soort minder bekende zaken alert te zijn.
