Een lening terugbetalen doe je, wanneer je dat kunt, liefst meteen. De geldverstrekker beschikt dan immers weer over zijn geld en jij bent af van de last(en).
Je leent tijdelijk van iemand geld en spreekt af dat je op een bepaald moment de lening zult terugbetalen. Je hebt daarna een financiële meevaller waardoor je de lening eerder kunt terugbetalen dan je verwachtte. Je denkt dat degene van wie je het geld geleend hebt hier blij mee zal zijn. Maar wat blijkt? Je moet een boete betalen! Dat klinkt vreemd. Maar bij hypotheken is dat gebruikelijk. In dit blog over de boeterente bij hypotheken leg ik je dit uit.
Bank leent zelf
Wanneer je een woning wilt kopen, zul je hiervoor waarschijnlijk een lening moeten afsluiten bij een bank. Het geld dat hij aan jou leent, leent de bank zelf ook. De bank heeft immers geen geldpers in de kelder staan. De winst van de bank wordt behaald doordat de bank aan jou een iets hogere rente rekent dan hij zelf betaalt aan degene die het geld aan hem uitleent. In de ideale situatie probeert de bank een evenwicht aan te brengen in de afspraken die de bank maakt met de mensen die geld lenen van de bank en mensen die geld lenen aan de bank. Maak je een afspraak met de bank om tegen een bepaald rentepercentage voor 10 jaar geld te lenen, dan zal de bank proberen iemand te vinden die voor deze periode het geld aan de bank wil lenen.
Bij rentedaling ontstaat verlies voor de bank
Stel, je leent van de bank €100.000,- voor een periode van tien jaar tegen een rente van 5%. De bank spreekt met een van haar spaarders af dat deze €100.000,- voor een periode van 10 jaar bij de bank zal stallen tegen een rente van 4%. Zolang alle partijen de afspraak van tien jaar nakomen is er niets aan de hand.
Maar na vijf jaar kan de rente voor dit soort leningen sterk zijn gedaald naar bijvoorbeeld 2,5%. Je kunt dan besluiten een nieuwe lening af te sluiten om met het geld dat je leent de oude lening af te lossen. Je hebt dan een rentevoordeel van 2,5%, maar de bank heeft een verlies. Immers de bank moet nog 5 jaar aan de spaarder een rente van 4% betalen terwijl hij het geld dat hij van jou terugontvangt nog maar tegen 2,5% kan uitlenen.
Dit voorbeeld is sterk vereenvoudigd. Maar in de kern geeft het wel aan waar het om gaat wanneer we spreken over boeterente bij hypotheken.
Je mag zonder aanvullende kosten jaarlijks een bepaald bedrag aflossen
In vrijwel elke hypotheekovereenkomst is opgenomen dat je jaarlijks een bepaald percentage van de hoofdsom zonder boete mag aflossen. Meestal bedraagt dit percentage 10%. Dit recht geldt per jaar. Wanneer je in jaar 1, 2 en 3 niet aflost, mag je dus niet in het vierde jaar 40% boetevrij aflossen.
Berekening van de hoogte van de boeterente bij hypotheken
Als je eerder dan afgesproken de lening aflost mag de bank de wekelijke schade die hij lijdt op jouw verhalen. Dit wordt “boeterente” genoemd. De berekening van de hoogte van deze boeterente is ingewikkeld. Krijg je hiermee te maken dan adviseer ik je de opgelegde boeterente door mij of een andere deskundige goed te laten controleren.
Opgebouwde waarde telt niet mee
Stel, je hebt een levensverzekering waarmee je vermogen opbouwt om de hypotheeklening af te lossen. Ga in dit voorbeeld ervan uit dat deze verzekering op het moment dat je wilt aflossen een waarde heeft van €50.000,-. Je wilt jouw hypotheek van €70.000,- vervroegd aflossen. Wordt de boeterente dan over €70.000,- of over €20.000,- berekend? Banken gaan dan in de praktijk uit van €70.000,-. Dit is immers het bedrag dat ze eerder dan was afgesproken terugkrijgen. (In dit voorbeeld is afgezien van de mogelijkheid om jaarlijks boetevrij een bedrag af te lossen).
Wat als de rente stijgt?
In de voorbeelden hierboven over de boeterente bij hypotheken hebben we telkens gesproken over een dalende marktrente. Maar wat nu als de rente is gestegen? Bijvoorbeeld in ons voorbeeld van hierboven naar 7,5%? Als je op dat moment aflost is er voor de bank geen verlies. Immers de bank kan het ontvangen geld direct weer uitlenen tegen een hoger rentepercentage dan u betaalde. Dat is dus winst voor de bank.
De mogelijkheid is dat hypotheekrentes in de komende tijd gaan stijgen. Indien dit het geval is, zullen de situaties waarin boeterente moet worden betaald minder vaak voorkomen.
Ga je door verkoop van de woning de hypotheek vervroegd aflossen, bijvoorbeeld omdat je de oude hypotheek niet kunt meeverhuizen voor de financiering van de nieuwe woning, dan is mijn advies om altijd goed in kaart te brengen of en zo ja hoe groot de boeterente zal zijn. Het kan hierbij gaan om zeer aanzienlijke bedragen van vele duizenden euro’s. Zoals aangegeven, wijst de praktijk uit dat het verstandig is de berekeningen van de bank goed te controleren. Ik ben je hierbij uiteraard graag van dienst!
