Wanneer je een appartement koopt, deel je het gebouw waarin dit appartement zich bevindt vaak met mede-eigenaren. Maar je deelt nog meer…
Indien je een appartement gaat kopen is het verstandig goed te onderzoeken of de Vereniging van Eigenaren (VvE) voldoende reserves heeft opgebouwd voor noodzakelijk groot onderhoud. In deze blog leg ik uit waarom.
Appartementen zijn er in veel soorten
In een gebouw kunnen meerdere, aparte woonruimtes aanwezig zijn. Denk aan een flat waarin zich bijvoorbeeld meer dan 100 woningen bevinden. Ook kun je denken aan een winkelstraat waarboven een winkel een woning is gesitueerd.
In het spraakgebruik verstaan we onder een appartement een afzonderlijke woning in een groter gebouw. Indien je een appartement koopt, koop je het recht om een gedeelte van het betreffende gebouw exclusief te mogen gebruiken.
Gemeenschappelijke voorzieningen
Bij een gebouw dat bestaat uit meerdere appartementen zijn er dus meerdere eigenaren. Elke eigenaar heeft het exclusieve recht op het gebruik van een specifiek deel van het gebouw (de woning of bijvoorbeeld de winkel). Daarnaast zijn alle eigenaren ook samen eigenaar van de gemeenschappelijke ruimtes. Dat is bijvoorbeeld de fundering waar het gebouw op staat. Of het dak van de woning. Dat dak is dus niet het exclusieve eigendom van de “bovenste” bewoner. Maar ook de centrale verwarming en centrale toegangsdeur zijn eigendom van alle bewoners.
Iedereen moet meebetalen aan gemeenschappelijke voorzieningen
Alle bewoners en gebruikers van het pand zijn samen financieel verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke voorzieningen. Moet bijvoorbeeld het dak worden gerepareerd dan moeten alle bewoners van het pand daaraan meebetalen.
Het is wettelijk verplicht dat ten behoeve van elk gebouw waarin appartementen aanwezig zijn, een VvE bestaat. Elke eigenaar van een appartement is dan verplicht lid van deze VvE.
De VvE is onder meer verplicht om een reservefonds op te bouwen voor toekomstig onderhoud van de gemeenschappelijke voorzieningen. Bij wet is bepaald dat de omvang van de reservering minimaal 0,5 % moet zijn van de herbouwwaarde van het gebouw of is gebaseerd op een meerjaren onderhoudsplan. Hiervan mag onder meer worden afgeweken indien 80 % van de eigenaren hiermee akkoord gaat. De consequentie is dan wel dat deze eigenaren bij groot onderhoud hun bijdrage direct beschikbaar moeten hebben. Dat gaat dan vaak om vele duizenden euro’s in één keer.
Veel VvE’s hebben onvoldoende reserve
Bij heel veel VvE’s is nog steeds sprake van geen of een veel te lage reservering voor groot onderhoud. Dit kan komen doordat bewoners die van plan zijn om binnen een paar jaar te verhuizen op de ledenvergadering tegen instelling van een onderhoudsfonds stemmen of een lager bedrag willen reserveren dan noodzakelijk is.
Probleem is echter dat indien er groot onderhoud moet plaatsvinden de kosten hiervan worden omgeslagen over alle eigenaren. Of de kosten komen uit het fonds óf de bewoners moeten op dat moment allemaal extra betalen.
Bij aanvragen kijken banken naar onderhoudsfonds
Indien je een appartement gaat kopen dan zul je hiervoor waarschijnlijk een hypotheek moeten afsluiten. Bij de beoordeling of je deze hypotheek kunt afsluiten, gaan banken steeds kritischer kijken of er wel een actieve VvE is en of er door deze vereniging voldoende geld is gereserveerd voor groot onderhoud. Is dit niet het geval dan komt het steeds vaker voor dat de bank de aanvraag voor een hypotheek afwijst.
Indien je het appartement hebt gekocht zonder financieringsvoorbehoud dan kan er in de situatie dat er onvoldoende geld is gereserveerd voor groot onderhoud voor jou een groot probleem ontstaan. Je bent verplicht de prijs van de woning te betalen en doe je dit niet dan moet je vaak een forse boete betalen (bijvoorbeeld 10 % van de koopsom).
Mijn advies is dan ook om bij de aankoop van een appartement goed onderzoek (te laten) doen naar de activiteiten van de VvE en te onderzoeken of er daadwerkelijk voldoende reserves zijn opgebouwd voor groot onderhoud voordat je een beslissing neemt om een appartement te kopen.
