Je hebt jouw woning voor een mooie prijs kunnen verkopen. De opbrengst was veel meer dan het restant van jouw hypotheek. Je houdt dus een mooi bedrag over. Voordat je leuke dingen met dat geld gaat doen, moet je iets weten.
Wat is de bijleenregeling?
Verkoop je je woning met winst (overwaarde) en koop je binnen drie jaar een nieuwe woning? Dan moet je die overwaarde gebruiken voor de aankoop van je nieuwe huis. Doe je dat niet, dan is (een deel van) je nieuwe hypotheek niet fiscaal aftrekbaar. Dit heet de bijleenregeling. Het doel van deze regeling is te voorkomen dat je meer leent dan nodig is en stimuleert je om de winst uit je oude woning te investeren in de aankoop van je nieuwe woning.
Overwaarde
De overwaarde is het verschil tussen de verkoopprijs van je oude woning (na aftrek van verkoopkosten) en de openstaande hypotheekschuld voor de eigen woning (aftrekbare hypotheekschuld in BOX I) op dat moment.
De prijzen van koopwoningen blijven maar stijgen. Daardoor is de verkoopopbrengst vaak hoger dan de resterende hypotheekschuld. Bij de notaris wordt eerst de lopende hypotheek afgelost. Het bedrag dat daarna overblijft, stort de notaris op jouw rekening. Wat doe je met dat geld?
Consumeren of investeren in jouw woning?
Het bedrag dat je van de notaris krijgt, is van jou. Je kan daar dus mee doen wat je wilt. Een fantastische vakantie? Of die heel mooie, nieuwe auto of camper kopen? Het mag. Maar of het verstandig is, is de vraag. Jouw woning is namelijk verkocht en de vraag is dan waar je in de toekomst gaat wonen. De kans is groot dat je opnieuw een woning wilt kopen en daarvoor opnieuw een hypothecaire lening moet afsluiten.
Maximale hypotheek en bijleenregeling
De hoogte van het bedrag dat je voor een nieuwe woning kan lenen, wordt begrensd door enerzijds jouw inkomen waaruit de hypotheeklasten moeten worden betaald en anderzijds door de waarde van de nieuwe woning. De meeste van mijn klanten hebben de winst die zij hebben behaald op hun oude woning hard nodig om de nieuwe woning te financieren. Stel dat de winst op jouw oude woning (overwaarde) € 100.000 bedroeg. De nieuwe woning kost € 700.000, maar op basis van jouw inkomen mag de bank jou maar maximaal € 600.000 lenen. Wanneer je de winst hebt gebruikt voor “leuke” dingen, gaat de aankoop van die betreffende woning dus niet door. De vraag “wat doe ik met de overwaarde bij verkoop van de woning” is dan iets om tijdig over na te denken.
Lagere hypotheekrenteaftrek
Wat veel mensen niet beseffen: koop je een nieuwe woning en sluit je daarvoor een hypotheek af, dan is de hypotheekrente alleen aftrekbaar over het deel dat je daadwerkelijk nodig had ná inzet van je overwaarde. Die overwaarde moet je dus gebruiken voor je nieuwe huis. Stel, je koopt een woning van €700.000 en had €100.000 overwaarde uit je vorige huis, dan is de rente alleen aftrekbaar over €600.000. Ook als je op basis van je inkomen €700.000 had mogen lenen en de €100.000 liever aan iets anders uitgaf, mis je alsnog de renteaftrek over dat deel. Dat maakt de bijleenregeling meer effect/impact heeft dan veel mensen denken.
Hoe werkt de bijleenregeling als je eerst een nieuwe woning koopt en later pas je oude woning verkoopt?
Het komt regelmatig voor dat mensen eerst een nieuwe woning kopen en pas daarna hun oude huis verkopen, bijvoorbeeld omdat ze nog aan het klussen of verbouwen zijn. Verkoop je je oude woning uiteindelijk met meer winst dan verwacht? Dan stort de notaris dit bedrag (de overwaarde) op je rekening. Ook in dit geval moet je die overwaarde gebruiken voor de aankoop of verbetering van je nieuwe woning om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Besteed je dit geld aan iets anders, zoals een auto of vakantie, dan is het deel van je hypotheek wat je teveel hebt gefinancierd (je had dit namelijk met de overwaarde kunnen betalen) niet fiscaal aftrekbaar.
Tip! Verkoop jij je woning of ga jij je woning verkopen en ben je van plan een nieuwe woning te kopen, laat je dan door mij goed voorrekenen wat de consequenties zijn wanneer je de winst die je boekt op de verkoop gebruikt om leuke dingen te doen of gebruikt om een deel van de aankoop van jouw nieuwe woning te financieren.
