Vergoeding Vervroegde aflossing (= boeterente) en eerder aflossen van jouw hypotheek
Indien je met een geldverstrekker een hypotheekovereenkomst afsluit, spreek je af voor welke periode je de rente wilt vastzetten. Dan kan een jaar zijn, maar ook bijvoorbeeld 5,10,15 of 20 jaar. Zelfs periodes van 30 jaar zijn mogelijk. Het grote voordeel hiervan is, dat je zekerheid hebt dat – mocht de hypotheekrente in de komende jaren stijgen – je hier geen last van ondervindt. Jouw rente staat immers vast.
Het geld dat de bank aan je leent, heeft de bank echter ook zelf geleend. Het liefst van iemand die het geld net zo lang aan de bank wil uitlenen als je het van de bank wilt lenen. Je betaalt daarbij een hogere rente dan de bank betaalt en degene van wie de bank dit geld leent. Dit verschil is feitelijk de marge voor de bank. Van dit verschil betaalt de bank haar bedrijfskosten en het draagt bij aan de winst van de bank.
Eerder aflossen kan problemen geven
Wanneer je de lening eerder aflost dan was afgesproken, dan kan een probleem ontstaan indien de rente inmiddels is gedaald. Ik geef een fictief voorbeeld.
De bank maakt met een spaarder de afspraak dat voor 20 jaar een bedrag wordt geleend tegen een rente van 4,5 %. Vervolgens leent de bank dit bedrag aan jou uit. Ook voor 20 jaar tegen een rente van 5 %. Nu besluit je na 10 jaar de lening in een keer af te lossen. Op dat moment is de rente in de markt nog maar 2,5 %. Voor de bank heeft dit dan de volgende gevolgen:
- de bank moet degene van wie zij de € 100.000 heeft geleend nog 10 jaar 4,5 % rente betalen;
- de bank krijgt van jou de € 100.000 terug, maar kan deze nu nog maar tegen 2,5 % uitlenen. De bank heeft dus de komende tien jaar verlies. Dat allemaal omdat je anders dan was afgesproken, de lening eerder wenst af te lossen.
Eerder aflossen en de Vergoeding Vervroegde aflossing
Banken rekenen daarom in dit soort situaties kosten. Die hoogte van die kosten wordt bepaald door het hypotheekbedrag, de termijn dat je eerder aflost dan was afgesproken en het verschil tussen de actuele hypotheekrente en de met jou afgesproken rente. De kosten die in rekening worden gebracht kunnen hoog zijn en makkelijk in de tienduizenden euro’s lopen. Vervroegde aflossing is dus alleen interessant wanneer je een nieuwe hypotheek tegen een zodanige rente kunt afsluiten, dat je deze boete als het ware binnen een aantal jaren terugverdient.
Banken mochten zelf bepalen op welke wijze zij deze boeterente berekenden. Dit stond opgenomen in de hypotheekovereenkomst. De Europese Unie heeft ter bescherming van de consument hier een stokje voor gestoken. Sinds 2014 mogen banken alleen nog maar hun werkelijke schade als boete in rekening brengen. Het blijkt nu, dat niet alle banken dit even correct doen. Dit is voor de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) aanleiding om in detail voor te schrijven hoe banken deze boetes moeten berekenen. Tevens is bepaald, dat banken die sinds 2014 te hoge boetes hebben berekend, het te veel in rekening gebrachte aan de consument moeten restitueren. Vragen over dit onderwerp? Neem direct contact op!
Meer achtergrondinformatie over de Vergoeding Vervroegde aflossing vind je terug op de AFM website.
