Oppassen met huis kopen en verhuren

De rente die consumenten over hun spaargeld krijgen is al lange tijd erg laag. Veel spaarders zoeken daarom naar alternatieven…

Ik zie dat steeds meer mensen besluiten een huis te kopen en deze te verhuren. Ik adviseer je je goed te oriënteren voordat je hiertoe besluit.

Lage rente en weinig huurwoningen

Kijken we naar de inflatie en de belasting die over spaargeld moet worden betaald (rendementsheffing), dan is de conclusie dat door de lage rente de meeste spaarders elk jaar de koopkracht van hun spaargeld feitelijk iets achteruit zien gaan.

Tegelijkertijd zijn er veel te weinig huurwoningen. In de vrije sector stijgen de prijzen van huurwoningen dan ook snel. Die twee factoren, lage rente en hoge huurprijzen, leiden ertoe dat steeds meer mensen besluiten een woning te kopen om deze vervolgens te gaan verhuren.

Volledig zelf financieren of deels met hypotheek

De aankoop van een woning om deze vervolgens te verhuren kan volledig worden gefinancierd met eigen middelen. Iemand met bijvoorbeeld een eigen vermogen van €300.000 kan dit geld gebruiken om een woning te kopen voor bijvoorbeeld €250.000. Hij kan ook besluiten twee woningen van elk €250.000 te kopen waarbij hij in elke woning €125.000 eigen geld stopt en voor het restant op elke woning een hypotheek van €125.000 afsluit. Voor de bank is dit risico aantrekkelijk. Immers tegen een lening van €125.000 staat telkens een onderpand met een waarde van €250.000!

Inmiddels zijn er meerdere geldverstrekkers die bereid zijn dergelijke afwijkende hypotheken te verstrekken. Zo heeft recent een geldverstrekker bekend gemaakt maximaal drie woningen op naam van een consument via een hypotheek te willen financieren.

Niet zonder risico huis kopen en verhuren

Het rendement dat op deze wijze behaald kan worden lijkt aantrekkelijk. Het is echter verstandig om ook de risico’s en mogelijke nadelen te betrekken in de keuze om een of meer woningen te gaan kopen om deze te verhuren. De volgende punten verdienen de aandacht:

• Door de jaren heen zien we dat de waarde van onroerend goed sterk kan fluctueren. Hoewel de prijzen nu stijgen kan bijvoorbeeld een nieuwe economische crisis deze prijzen ook weer hard doen dalen. Jouw kapitaal zit dan vast in stenen. Als je het kapitaal op dat moment nodig hebt, dan kun je er waarschijnlijk alleen maar over beschikken door de woning met verlies te verkopen.
• Vanuit de politiek wordt kritisch gekeken naar deze nieuwe vormen van “huisjesmelkerij”. Zowel plaatselijk als landelijk wordt de roep om beperkende maatregelen steeds luider. Dit zouden ook fiscale maatregelen kunnen zijn die het rendement dat met de aankoop beoogd was, onhaalbaar maakt.
• De verhuurder is verplicht een groot deel van de kosten te dragen, die nodig zijn om de woning bewoonbaar te houden. Afhankelijk van de kwaliteit van de woning kunnen de kosten, zeker op langere termijn gezien, fors in de papieren gaan lopen. Onderhoud, zoals het buitenschilderwerk zal periodiek terugkomen.
• Huurders genieten in Nederland een zeer sterke bescherming. In de praktijk betekent dit dat het lastig is om de huurovereenkomst met een huurder op te zeggen. Ook brengt het huurrecht met zich mee, dat een huurder het recht heeft om allerlei zaken voor wat betreft onderhoud en huurprijs van de verhuurder te eisen. Er zijn verschillende partijen, zoals makelaars, die namens jou alle contacten met de huurders willen onderhouden. Echter, deze partijen vragen hiervoor een vergoeding die weer ten koste gaat van het beoogde rendement.
• Je krijgt te maken met extra kosten zoals de brandverzekering en de jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Ook kan een gemeente ten aanzien van de rioolheffing besluiten zowel een deel toe te rekenen aan de huurder als aan de eigenaar. Dit verschilt per gemeente.

Al deze kosten verminderen uiteindelijk het netto rendement over jouw investering.

Wil je jouw bestaande woning met hypotheek verhuren?

Vrijwel alle standaard hypotheekovereenkomsten kennen een huurbeding. Dit beding verbiedt de eigenaar van de woning om de woning te verhuren, maar tijden veranderen. Er zijn inmiddels geldverstrekkers die anders met dit huurbeding omgaan.

Huurbeding: hoe gaan geldverstrekkers ermee om?

In vrijwel alle hypotheekovereenkomsten die in het verleden werden afgesloten, verbood de geldverstrekker de huiseigenaar om zonder voorafgaande toestemming van deze geldverstrekker de woning geheel of gedeeltelijk te verhuren.

Het ouderwetse huurbeding

De gedachte achter dit beding is dat de geldverstrekker de woning leeg wil kunnen verkopen in het geval de consument niet aan zijn betalingsverplichtingen voldoet. Huurders hebben in Nederland een hoge rechtsbescherming. Voor een bank is het dan lastig om het pand zonder de huurders te verkopen. Een pand dat voor een deel is verhuurd levert te weinig op om de hypotheekschuld geheel of voor het grootste deel af te lossen.

Tijden veranderen

Er zijn diverse veranderingen die ook gevolgen hebben voor het huurbeding. Zo zijn er geldverstrekkers die juist een hypotheek verstrekken aan consumenten die daarmee een woning gaan kopen om deze vervolgens te verhuren. Dan is zo’n huurbeding natuurlijk onzin. Ook is er sinds 2016 een wettelijke bescherming van consumenten met een hypotheek waardoor een geldverstrekker zich sterk moet inspannen om de noodzaak tot gedwongen verkoop te voorkomen.

Familie tot in 2e graad

Recent heeft een geldverstrekker een nieuwe hypotheek geïntroduceerd die toestaat dat de consument de woning waarin hij zelf woont gedeeltelijk verhuurt aan familieleden tot in de tweede graad. Een dergelijke situatie zal zich in de komende jaren naar verwachting steeds vaker voordoen. Bijvoorbeeld bij ouderen met een grote woning van wie een kind na een echtscheiding geen eigen woonruimte kan krijgen of kleinkinderen die moeten wachten op een sociale huurwoning of een aantal jaren moeten sparen om een eigen woning te kunnen kopen. Ook in het kader van mantelzorg zal het steeds vaker voorkomen dat een familielid inwoont.

Onderverhuur heeft de nodige consequenties

Los van de vraag of de hypotheekverstrekker wel of geen toestemming geeft voor het verhuren van (een deel van het) pand waar een hypotheek op rust heeft dergelijke verhuur soms vergaande fiscale, juridische en financiële gevolgen voor zowel de eigenaar van het pand als de huurder.

Eerst bespreken

Heb je een woning waarop een hypotheek rust? Of wil je een hypotheek die je in de toekomst het recht geeft de woning voor een deel te verhuren? Kom dan eerst met mij praten voordat je met iemand een huurovereenkomst afsluit. Ik kan dan samen met je bespreken welke argumenten er zijn om de geldverstrekker te bewegen om akkoord te gaan met (tijdelijke) verhuur. Of om een geldverstrekker te kiezen die bij voorbaat akkoord gaat met deze verhuur.

Wil je meer weten over één of meer hypotheken bestemd om een huis kopen en verhuren? Er valt het nodige over te vertellen. Ik nodig je daarvoor graag uit voor een gesprek.